Реконструкция здания требует получения разрешения на ввод в эксплуатацию

По мнению одного из экспертов, ВС в очередной раз подчеркнул, что эксплуатация объекта без разрешения невозможна и противоречит законодательству. Другой пояснил, что в данном деле Суд фактически указал, что отказ в признании спорной надстройки (реконструкции) самовольным строительством еще не означает возможность для собственника приступить к эксплуатации объекта в измененном виде.

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС22-18877 от 20 декабря 2022 г. по делу № А40-111301/2021 касательно оспаривания организацией факта привлечения ее к административной ответственности за эксплуатацию здания после реконструкции без разрешения на ввод в эксплуатацию.

Весной 2021 г. Комитет государственного строительного надзора г. Москвы выявил факт использования ЗАО «Астра» объекта капстроительства после реконструкции без полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с этим общество было оштрафовано по ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ на 700 тыс. руб.

Организация оспорила решение административного органа в суде. В ходе судебного разбирательства было установлено, что расположенный в Москве спорный объект действительно эксплуатировался обществом после реконструкции без получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Первая инстанция отказала в удовлетворении соответствующего заявления, а апелляция поддержала ее решение. Тем самым суды сочли, что в действиях общества имели место признаки состава административного правонарушения.

В свою очередь, окружной суд отменил решения нижестоящих судов и признал постановление административного органа незаконным. В частности, он отметил, что привлекая общество к административной ответственности, административный орган фактически подверг сомнениям возникновение у общества права собственности на объект недвижимости, которое зарегистрировано, и исходил из того, что оно не вправе эксплуатировать принадлежащее ему имущество и ограничено в реализации права собственности на этот актив. Вместе с тем, возникшие гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке путем предъявления соответствующего заявления; возможность решения такого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.

Не согласившись с решением кассации, Комитет государственного строительного надзора г. Москвы обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что ни из материалов дела, ни из позиции общества не следует убедительных оснований невозможности обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как не усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи такого разрешения.

ВС добавил, что из судебных актов по делу № А40-47808/2020, ссылка на которые содержалась в решениях судов по рассматриваемому делу, следует, что в рамках этого дела разрешались, в частности, вопросы о признании надстройки к спорному зданию самовольной постройкой; обязании общества в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда привести здание в первоначальное состояние; о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на здание в части надстройки. Однако в рамках указанного дела не рассматривался вопрос о возможности эксплуатации спорного здания без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Само по себе наличие у общества права собственности на спорный объект не порождает права эксплуатировать его без полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию. В итоге Верховный Суд отменил постановление окружного суда и оставил в силе решения первой и апелляционной инстанций.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников в комментарии «АГ» отметил, что для понимания «целостной картины» дела стоит изучить судебные акты нижестоящих инстанций по нему, а также по делу №А40-47808/2020, в котором городские власти безуспешно пытались признать надстройку к зданию самовольным строением. «Фактически Верховный Суд поддержал позицию городских властей в том, что отказ в признании спорной надстройки (реконструкции) самовольным строительством еще не означает возможность для собственника приступить к эксплуатации спорного объекта в измененном виде. То есть строительство и ввод объекта в эксплуатацию являются самостоятельными административными и правовыми процедурами», – подчеркнул он.

По мнению эксперта, из судебных актов по делу №А40-47808/2020 усматривается, что отказывая в признании спорного объекта самовольной постройкой, суды учли, что габариты здания сохранились прежними, а спорные конструкции являются архитектурным элементом фасада и не образуют помещение или навес. Подобные архитектурные элементы не являются конструктивными элементами здания и не учитываются при определении его высоты в соответствии со строительными нормами. «При этом в комментируемом определении ВС указал, что не только ʺне следует убедительных оснований невозможности обращения в уполномоченный орган власти за разрешением на ввод объекта в эксплуатациюʺ, но и ʺне усматривается и непреодолимых юридических препятствий для выдачи уполномоченным органом власти такого разрешенияʺ», – отметил Николай Сапожников.

«Если понимать данное определение буквально, проблема заключается исключительно в непрохождении собственником административной процедуры ввода реконструированного объекта в эксплуатацию. Формально позиция ВС проста и понятна, однако остался открытым вопрос, что будет, если городские власти – что весьма вероятно, – откажут во вводе реконструированного объекта в эксплуатацию по тем же основаниям, по которым они пытались признать его самовольным строительством, несмотря на наличие отказного решения судов по делу №А40-47808/2020», – задался вопросом эксперт.

Ведущий юрист КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Валентина Бойко заметила, что ВС в очередной раз подчеркнул: эксплуатация объекта без разрешения невозможна и противоречит законодательству. «Действительно, после реконструкции объекта недвижимости происходит его изменение, что влечет юридические последствия в виде необходимости получения разрешения до начала эксплуатации. Исключение составляет, например, сдача в аренду помещения до ввода в эксплуатацию для проведения ремонтных и отделочных работ. Кроме того, необходимо учитывать причины и предпринимаемые привлекаемым лицом действия для получения разрешений. Так, в определении обоснованно обращено внимание, что общество не представило убедительных оснований невозможности обращения в уполномоченный орган власти за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Тем самым ВС напомнил о необходимости учета судами при рассмотрении этой категории дел принятия лицом всех необходимых и достаточных мер для надлежащего исполнения возложенных на него обязанностей», – заключила она.